מאת עו"ד לירון אברבך, טל': 0509533502, lironab@gmail.com
מכירת דירות באמצעות מתווכי מקרקעין הולכת ותופסת תאוצה במדינת ישראל, וכן מתרבים המוכרים המעניקים למתווכים בלעדיות על פעולות התיווך בדירה. רבים מן הסכסוכים המתעוררים בין מוכרי דירות לבין מתווכים - נעוצים בהיבטים שונים של הבלעדיות בתיווך. במאמר זה אעמוד על מהותה של הבלעדיות, המאפיינים שלה והדרישות הנובעות ממנה.
כאשר מוכר דירה מעניק למתווך בלעדיות על הטיפול במכירתה - הוא למעשה מסכים לשלם את דמי התיווך למתווך, גם אם הדירה תימכר בסופו של דבר ללא קשר לפעולות שביצע המתווך. זאת, להבדיל ממצב בו לא ניתנה בלעדיות למתווך - שאז על המתווך להראות שהוא היה הגורם היעיל ליצירת החוזה, כדי לזכות בדמי התיווך. חוק המתווכים במקרקעין קובע כי מתווך שקיבל בלעדיות (ועמד בהתחייבויות שלו, עליהן נעמוד מייד) - קיימת חזקה (הנחה אוטומאטית) שהוא היה הגורם היעיל להיווצרות העסקה, ועל כן זכאי לדמי התיווך. מוכר הדירה יכול כמובן לנסות ולסתור את ההנחה האמורה, אבל הדבר הינו מורכב ומסובך מעשית.
כלומר, הבלעדיות מציבה את המתווך בעמדת עדיפות בולטת בכל הנוגע לקבלת דמי התיווך. מה שרבים ממוכרי הדירות אינם יודעים, הוא שבמקביל למעמד עדיף זה - הטיל החוק על המתווך שורה של חובות ומגבלות בכל הקשור לבלעדיות, ואם הוא אינו עומד בהן - הוא לא יהיה זכאי לדמי תיווך. נמנה להלן את עיקרי המגבלות:
1. תחילה, מחייב החוק כי הבלעדיות תינתן למתווך בהסכם כתוב. חשוב להדגיש גם שהחוק מחייב שהסכם כתוב זה יהיה בנפרד מן ההסכם הכללי הנוגע לתיווך, שעליו מחתים המתווך את מוכר הדירה. כך "מכריח" החוק את המתווך להסביר ללקוח את משמעות הבלעדיות, שאיננה הכרחית ואינה חלק בלתי-נפרד מחוזה התיווך הרגיל.
2. תקופת הבלעדיות הוגבלה אף היא בחוק, כאשר התקופה המקסימאלית האפשרית לבלעדיות לגבי דירת מגורים הינה למשך 6 חודשים בלבד. אם לא נקבעה במפורש תקופת הבלעדיות בהסכם שבין המתווך למוכר הדירה - תעמוד התקופה על 30 יום.
3. החוק מחייב את המתווך המקבל בלעדיות לבצע לפחות שתיים מבין פעולות השיווק הבאות:
א) פרסום באמצעות שילוט.
ב) פרסום באינטרנט או בקרב קהל לקוחות של המתווך.
ג) פרסום בעיתון יומי.
ד) פרסום בעיתון מקומי.
ה) הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים אחרים לבקר בנכס.
ו) הזמנת 5 מתווכים אחרים לשתף פעולה במכירת הנכס.
ז) כל פעולת שיווק אחרת המוסכמת על הצדדים.
החוק מוסיף ומציין, כי אם חלפה שליש מתקופת הבלעדיות, והמתווך עדיין לא נקט שתיים מבין פעולות השיווק הנ"ל - תסיים מאליה תקופת הבלעדיות.
על אף ההוראות הברורות של החוק, מתווכים רבים כושלים בעמידה בהוראות אלה - הם אינם מחתימים את מוכר הדירה על הסכם כתוב נפרד, הם אינם קוצבים תקופת בלעדיות ברורה, או חורגים מן התקופה המקסימאלית, ולעיתים אף אינם מבצעים פעולות שיווק מינימאליות כנדרש, מתוך תחושה שממילא קיימת בלעדיות לגבי הדירה - ואין הכרח להשקיע את מירב המאמצים למכירתה.
על כן, חשוב לבדוק - ובמקרים המתאימים אף להיעזר בייעוץ משפטי הולם - בטרם משלמים את דמי התיווך למתווך, גם אם מדובר בדירה לגביה קיים הסכם בלעדיות.
מאת עו"ד לירון אברבך, טל': 0509533502, lironab@gmail.com
מכירת דירות באמצעות מתווכי מקרקעין הולכת ותופסת תאוצה במדינת ישראל, וכן מתרבים המוכרים המעניקים למתווכים בלעדיות על פעולות התיווך בדירה. רבים מן הסכסוכים המתעוררים בין מוכרי דירות לבין מתווכים - נעוצים בהיבטים שונים של הבלעדיות בתיווך. במאמר זה אעמוד על מהותה של הבלעדיות, המאפיינים שלה והדרישות הנובעות ממנה.
כאשר מוכר דירה מעניק למתווך בלעדיות על הטיפול במכירתה - הוא למעשה מסכים לשלם את דמי התיווך למתווך, גם אם הדירה תימכר בסופו של דבר ללא קשר לפעולות שביצע המתווך. זאת, להבדיל ממצב בו לא ניתנה בלעדיות למתווך - שאז על המתווך להראות שהוא היה הגורם היעיל ליצירת החוזה, כדי לזכות בדמי התיווך. חוק המתווכים במקרקעין קובע כי מתווך שקיבל בלעדיות (ועמד בהתחייבויות שלו, עליהן נעמוד מייד) - קיימת חזקה (הנחה אוטומאטית) שהוא היה הגורם היעיל להיווצרות העסקה, ועל כן זכאי לדמי התיווך. מוכר הדירה יכול כמובן לנסות ולסתור את ההנחה האמורה, אבל הדבר הינו מורכב ומסובך מעשית.
כלומר, הבלעדיות מציבה את המתווך בעמדת עדיפות בולטת בכל הנוגע לקבלת דמי התיווך. מה שרבים ממוכרי הדירות אינם יודעים, הוא שבמקביל למעמד עדיף זה - הטיל החוק על המתווך שורה של חובות ומגבלות בכל הקשור לבלעדיות, ואם הוא אינו עומד בהן - הוא לא יהיה זכאי לדמי תיווך. נמנה להלן את עיקרי המגבלות:
1. תחילה, מחייב החוק כי הבלעדיות תינתן למתווך בהסכם כתוב. חשוב להדגיש גם שהחוק מחייב שהסכם כתוב זה יהיה בנפרד מן ההסכם הכללי הנוגע לתיווך, שעליו מחתים המתווך את מוכר הדירה. כך "מכריח" החוק את המתווך להסביר ללקוח את משמעות הבלעדיות, שאיננה הכרחית ואינה חלק בלתי-נפרד מחוזה התיווך הרגיל.
2. תקופת הבלעדיות הוגבלה אף היא בחוק, כאשר התקופה המקסימאלית האפשרית לבלעדיות לגבי דירת מגורים הינה למשך 6 חודשים בלבד. אם לא נקבעה במפורש תקופת הבלעדיות בהסכם שבין המתווך למוכר הדירה - תעמוד התקופה על 30 יום.
3. החוק מחייב את המתווך המקבל בלעדיות לבצע לפחות שתיים מבין פעולות השיווק הבאות:
א) פרסום באמצעות שילוט.
ב) פרסום באינטרנט או בקרב קהל לקוחות של המתווך.
ג) פרסום בעיתון יומי.
ד) פרסום בעיתון מקומי.
ה) הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים אחרים לבקר בנכס.
ו) הזמנת 5 מתווכים אחרים לשתף פעולה במכירת הנכס.
ז) כל פעולת שיווק אחרת המוסכמת על הצדדים.
החוק מוסיף ומציין, כי אם חלפה שליש מתקופת הבלעדיות, והמתווך עדיין לא נקט שתיים מבין פעולות השיווק הנ"ל - תסיים מאליה תקופת הבלעדיות.
על אף ההוראות הברורות של החוק, מתווכים רבים כושלים בעמידה בהוראות אלה - הם אינם מחתימים את מוכר הדירה על הסכם כתוב נפרד, הם אינם קוצבים תקופת בלעדיות ברורה, או חורגים מן התקופה המקסימאלית, ולעיתים אף אינם מבצעים פעולות שיווק מינימאליות כנדרש, מתוך תחושה שממילא קיימת בלעדיות לגבי הדירה - ואין הכרח להשקיע את מירב המאמצים למכירתה.
על כן, חשוב לבדוק - ובמקרים המתאימים אף להיעזר בייעוץ משפטי הולם - בטרם משלמים את דמי התיווך למתווך, גם אם מדובר בדירה לגביה קיים הסכם בלעדיות.
מאת עו"ד לירון אברבך, טל': 0509533502, lironab@gmail.com
עורך דין לירון אברבך, מוסמך (בעל תואר שני) במשפטים, מתמחה בדיני נזיקין (תאונות דרכים, תאונות עבודה, רשלנות רפואית), דיני מקרקעין, צוואות וירושות, וכן במשפט פלילי וצבאי.
ליצירת קשר -
טלפון: 050-9533502
דוא"ל: lironab@gmail.com
ליצירת קשר -
טלפון: 050-9533502
דוא"ל: lironab@gmail.com
